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    • “投机”学区房 价格远超去年调控前
    发表日期:2012-8-2 浏览次数:

        经纪人兼炒房客老李欲买一套北京东城区平房,近10平方米,每平方米6万。老李看中的不是别的,是学区。“正因为平房市场不透明,才有获利的空间。”老李说。面积小,总价低的房子,最容易脱手。他乐观地估计,8万至10万一平方米卖出去不成问题。而只要将户口落于此,可以上东城区某重点小学。7月30日,在郊区探盘的老李,不停地接到同事电话,顾不得吃饭,匆匆赶回城里。

      作为稀缺资源,学区房价格上涨幅度远高于普通住宅,并且高于北京市统计数据。热点区域的学区房,价格远超去年调控前。

      包括北京在内,中国城市在小学入学政策上,都采取的是就近免试入学,因此,对于哪条街道哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校,都有明确的划分。而重点小学划片内的房子,便成了二手房市场上热炒的概念。

      从广义上讲,位于大学、重点高中、初中、小学等周边的小区房产均可视作学区房,有较浓的人文及学习气息,方便孩子接送或学生单独上下学;但业内通常界定,真正意义的学区房专指可获得入学名额的重点小学周边房产,这类房产才是房产市场上最为稀缺的。学区房并非取决于物理距离的远近,学位名额是相应学校依照“学区划片”的原则进行分配的,每年都会有一些变化,学区房和非学区房价格相差巨大。

      北京的教育资源主要集中于北京东城、西城和海淀区。1939年成立的史家小学,全国闻名,位于北京市东城区。根据链家在线上显示,仓南胡同、史家小学附近学区房,即使房龄在20年以上的老房子,其单价也在50000元/平方米左右。朝阳门附近不带学区名额的二手房,均价大多在40000元/平方米左右。

      “投机”学区房

      著名的中关村一小、二小、三小附近的学区房,在此轮二手房价上涨行情中,涨势惊人。拥有中关村一小名额的航天社区,房龄为12年的二手房,目前售价为52000元/平方米。去年7月,该小区的成交均价仅为37000元/平方米左右。有面积较小的房源,挂牌价格上涨至每平方米6万元以上。

      统计显示,海淀区二手房住宅成交均价从1月份的27100万元/平方米,上涨至7月上旬的31800万元/平方米,其中6、7月两月成交均价都在31000万元/平方米以上,这是链家地产统计的数据。据了解,学区房成交价格的快速上涨,成为助推海淀区二手房价上涨的主要原因之一。

      21世纪不动产分析师粟日认为,学区房具备的优势是显而易见的,一般而言,购房者的经济实力随着年龄的增长而增长,而小孩即将到上学年龄的家庭,其家庭购买力较年轻消费者更高。同时由于城市居民普遍一胎化,导致妇女对子女教育投资激增,从一定意义上推动了学区房市场。总体而言,北京学区房市场呈现出城区高,郊区低的态势,此外,还呈现出南低北高,多热点的趋势,这与南城配套设施不完善,发展进度较缓有关。

      如今,市场看涨预期已经形成,一线城市房源量减少,房价开始小幅上涨。据21世纪不动产数据显示,全国一线城市二手房价涨幅在1%-5%之间。去年的限购令从某种程度上起到了促销的作用,在看涨预期下,限购意味着向市场言明供给的稀缺,在此市场环境下,与上学指标直接挂钩的学区房则成为更加“稀缺”的资源,其市场价格走在平均水平之前。

      链家地产市场研究部常清也认,在房价回升的过程中,学区房这种稀缺资源特别是重点小学的学区房,价格更容易上涨。首先,购买学区房入学的条件一般是3年,因此学区房集中的区域二手房成交的活跃度较低,房源补充能力较差。其次,考虑为孩子上学而购房的消费群体,经济实力都比较雄厚,对于价格的可接受范围也较为宽泛。

      投资客是否已经开始大规模入市?常清表示并未看到明显迹象。对于北京这种强限购城市来讲,严格的限购对投资客的抑制作用依然很大,投资客当前很难进入住宅市场。

      据二手房经纪机构反映,当前学区房部分房源确实存在虚高的成分,如芳草地商圈的学区房,部分公寓的标价达到了40000元/平以上,但6至7月份一直处于挂牌阶段无人问津,这种虚高的报价并不会被市场接受。

                                                                                                    (摘自21世纪经济报道)
    • 行业动态分析是企业短期决策的基础依据,企业为了能够充分适应市场,就应当充分了解市场动态,做好市场动态分析和调查报告,及时制定生产、销售策略,提升企业竞争能力。